AG 2017 de la FNAPRT (7 janvier à Paris)

Maturité et professionnalisme

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Quelque 120 personnes représentant 114 associations ont participé le 7 janvier, au FIAP de Paris, à l’assemblée générale 2017 de la FNAPRT, la 4e depuis la création de la fédération en 2013. Une AG très riche lors que de laquelle la FNAPRT a fait montre d’une déjà grande maturité malgré sa jeunesse et a affiché son professionnalisme. En travaillant désormais avec l’UNPI 13, la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences gérées monte en puissance et entend bien attirer dans son giron un grand nombre de nouvelles associations.

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Associations présentes (64) : Hameau de Praroustan (R. Favier), Château des Magnans Jausiers (JP Quinton), Dolines Montgenèvre (P. Buhet), Hameau des Airelles Montgenèvre (JC Ducamp), Maestria Antibes (J ; Kunegel), Jardins de Mozart Aix-en-Provence (M. Schlumpp), Mas des Arènes Mouriès (JP Rondeau), Cap Green Fréhel (A. Jouan), Thermes et Villas du Val André (B. Jay), Bastides de Lascaux Montignac (M. Maillot), Adicval Valence (M. Morvan), Sacré Cœur Quimper (M. Pierrat), Closerie de Carreirasse (M. Cadoret), Belvédère Saint-Mamet (R. Floore), Copasc Toulouse (J. Kunegel), ADPRETH Toulouse (M. Klingesschmitt), Hameau du Mac Marciac (M. Cornet), Hauts de la Houle Cancale (A. Delanne), Village Cancalais (JF Deschamps), Reine Marine St-Malo (P. Le Bailly), GIRP Chaveigne (O. Guillemaille), Terrasse du Lac Aureilhan (G. Bernard), Equiland Cassen (D. Provost), Domaine des Cazelles (G. Geenen), Claire Rive Prayssac (F. Gaillot), Résidence du Lac Montflanquin (J. Cerutti), Fleur de Sel Guidel (B. Fabre), Ker Goh Lenn Plescop (B. Devaux), Val Joly Eppe Sauvage (J. Girard), Les Jardins d’Opale (C. Crétin), Victoria Garden Pau (B. Floquet), Union du Herre Saliès de Béarn (E. Georges), Les Jardins de Lourdes (G. Giraud), Village Vignec (T. Hoang), Demeures Toréianes (C. Cornuault), Ecrin des Sybelles (L. Ricco), Alpages du Corbier (Ph. Castera), Hauts de Combordère La Toussuite (F. Andrieux), Hameau des Aiguilles Albiez Montrond (G. Grosset), Mont Vallon Les Menuires (M. Sourmail), Hameau de Valloire (S. Saporta), Chalets Valoria Valloire (G. Woehrel) DCFA Aussois (Ch. Bourre), Fontaine du Roi St-Jean-d’Arves (J. Bachelier), Porte des saisons St-Sorlin (C. Baron), Village des Lapons Les Saisies (JP Collet), Hameau du Beaufortin Les Saisies (JM Renouvel), Chalet d’Emeraude Les Saisies (M. Bourdin), Cimes Blanches La Rosière (JC Virfeu), APARA Les Arcs 1850 (B. Boisnard), Balcons de Val Cenis (F. Ferrien), APAC Niort (M. Pinchon), Lou Pigno Le Pradot (A. Carvalho), APARM Grimaud (J. Henry), La Coupole Hyères (R. Grimand), Demeures du Ventoux (J. Olivier), Jardins de l’Amirauté Les Sables (B. Blanchard), Vendée RV Talmont-St-Hilaire (A. Chavanne), Résidulis Les Ulis (Ch. Tirel), ASSO Pantin (C. Chesse), Le Fontainebleau Chevilly-Larue (JM Gateau), APRT (Ch , Lorenzini), Les Clarines Les Bellevilles (M. Zoonens), Château de Pretreville Gonneville (M. Fleury).

Associations représentées-pouvoirs (38) : ADICR Le Rouret, Chalets du Galibier Valloire, Oxford Biot, ADIPO La Redorte, Hameau du Lac Rignac, Les Floridianes Aix-en-Provence, Domaine de Bourgeac Paradou, ADICRDC Auberville, Hameaux de Miel à Beynat, Clos du Rocher Les Eyzies, ACDBF Pullay, Domaine de Bertheaume Plougonvelin, ASSO Toulouse, Pics d’Aran Bagnères-de-Luchon, Domaine de Bacchus St-Christol, Résidences du Golf Fabrègues, Jardins Renaissance Azay-le-Rideau, Résidence Claude-Bernard St-Priest, LGP AppartCity Lille, Domaine des Ardoisières Vieille-Aure, Trois Vallées Arreau, Hauts de Peyragudes, Pic de l’Ours Font Romeu, APPL Le Prat de Lis, Demeures de la Massane Argeles, Résidence Bioparc Lyon, Le Village Gaulois St-François-Longchamp, APB Digitale Plagne 1800, APB Epervière Plagne 1800, Résidence Aspen La Plagne, Le Tikal Val Thorens, ACCM St-Jean-d’Arves, ACOPRO Hotel du Gol Bourg-St-Maurice, ADCSC St-Cyr-l’Ecole, APB Port Marine, Pinède de Pramousquier, ADC Andilly, Le Terral St-Jean-de-Vedas.

Associations absentes et non représentées (12) : Gentianes Puy-St-Vincent, Eden Paradise Vallauris, Sodvat Ax-les-Thermes (excusé), Le Palais Narbonne, Epernay Investissement, APLN Nancy, Orée des Cimes Les Angles, Défi Golf Ammerschwihr, APB La Marelle Les Coches, Cybele 2 Brides, Le Douchka Avoriaz, Château de Camiole Callian.

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Le secrétaire général, Jean-Claude VIRFEU, ouvrait la séance, en remerciant les propriétaires qui s’étaient déplacés, présentait nos invités (Auguste LAFON, président de l’UNPI 13, Maître Marie-André GAGNIERE, avocate et administratrice de l’UNPI 13, Maîtres Jacques GOBERT et Christophe JERVOLINO, avocats de la FNAPRT, Jean-Baptiste CROCOMBETTE, agent AXA).

Avant de passer la parole à Thien-An HOANG, présidente de la FNAPRT, lors d’une assemblée générale extraordinaire, la proposition d’associer au sigle FNAPRT, les mots « et résidence gérées » était adoptée à l’unanimité par l’assemblée.

La FNAPRT devient donc la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidence gérées. Son logo reste par contre inchangé

  1. Rapport moral de la Présidente, Thien-An HOANG.
Thien-An Hoang et Maître Jacques Gobert

Thien-An Hoang et Maître Jacques Gobert

 

Toute l’équipe de la FNAPRT vous remercie d’être venus aujourd’hui. Nous souhaitons en premier lieu vous adresser tous nos vœux pour 2017. Nous espérons que malgré les difficultés auxquelles nous sommes confrontés, l’année sera bonne. Nous espérons également que la FNAPRT continuera à fournir une aide à tous ses adhérents.

L’année 2017 a été riche en évènements sur plusieurs aspects :

  • Actions auprès des pouvoirs publics
  • Communication auprès de nos adhérents
  • Médiatisation
  • Professionnalisation de notre fédération
  • Capacité à répondre aux questions de nos adhérents via le partenariat avec l’UNPI13
  • Mise en place de la protection juridique AXA dédiée à notre problématique

Chacun de ces points sera développé lors de cette assemblée générale. Le résumé suivant peut être fait:

Action auprès des pouvoirs publics :
La FNAPRT, représentant les propriétaires, est désormais reconnue comme un interlocuteur sérieux aussi bien par les pouvoirs publics (ministère du tourisme /DGE) que la presse ou la profession (SNRT). Sur certains sujets, d’autres services ministériels observent nos avancées afin de voir si certaines solutions pourraient être reprises pour les résidences étudiantes ou seniors.
Avec la DGE et la DGCCRF, une série de réunions sur l’information préalable donnée aux consommateurs a permis de proposer une notice d’information à donner au consommateur préalablement à son acquisition. Les recommandations portent aussi bien sur le contenu de l’information que sur la façon dont elle doit être donnée. Actuellement le projet, validé par la DGE, poursuit le parcours qui doit lui permettre d’être rendu obligatoire par texte de loi.
Avec la DGE et le ministère des finances, une autre série de réunions a eu lieu afin de proposer une loi de défiscalisation pour remplacer le CENSI-BOUVARD neuf. C’était l’un des objectifs majeurs de la FNAPRT : dénoncer cette loi de défiscalisation qui sous diverses appellation (Demessine puis CENSI BOUVARD), vivait depuis plus de 20 ans et enrichissaient les groupes de gestionnaires et les promoteurs au détriment des propriétaires investisseurs. La loi de finances 2017 a enfin mis fin à ce dispositif de défiscalisation et nous devons nous en féliciter. Un nouveau dispositif a par ailleurs été mis en place. La FNAPRT est quelque peu sceptique sur cette aide soi-disant donnée aux propriétaires déjà existants et cela sera commenté aujourd’hui.
Cependant il reste encore plusieurs sujets à travailler : fiscalité, copropriété et surtout bail commercial. Les propositions que nous avions faites dès 2012 restent valables et nous continuons à les faire valoir en espérant que ce sujet pourra progresser en 2017.
Communication auprès de nos adhérents.
Sensibles à vos remarques sur le manque de retour d’information de la part de la FNAPRT, nous avons enrichi notre site internet et mis en place une newsletter. Il est donné les informations sur les divers travaux et avancées de la FNAPRT, les textes de lois sont commentés, les jugements qui nous semblent intéressants sont mis en ligne et commentés, nous avons mis en place « le mot de l’avocat ». Votre rôle en tant qu’intermédiaires entre ces communications et les adhérents de l’association que vous représentez est fondamental. Il est important que vous relayiez ces informations au sein de vos associations.
Médiatisation
La médiatisation de nos problématiques reste une nécessité. Elle nous permet de nous faire reconnaitre, de faire savoir aux pouvoirs publics que ce n’est pas parce que la situation dure que les problèmes sont résolus, elle sensibilise le grand public aux risques associés à ces investissements toxiques. Divers articles sont parus: Capital, le particulier immobilier, et bien sûr blogs dont le blog de Martine Denoune, très lu. A noter que désormais certains journalistes nous recontactent spontanément régulièrement.
Professionnalisation de notre fédération
Notre fédération a un caractère associatif. De ce fait, il était difficile d’attendre de nos membres actifs et bénévoles un travail assidu qui est important du fait de la taille de notre fédération et de l’ampleur du travail à accomplir. Nous avons donc signé un contrat avec l’UNPI13, grâce à ce contrat, la FNAPRT dispose désormais de locaux, des ressources permettant de répondre rapidement aux emails et aux appels téléphoniques (standard téléphonique), de suivre nos adhésions…. Ce contrat avec l’UNPI13 est stratégique car l’UNPI13 est une institution solide, reconnue, dont l’objectif est la protection des propriétaires immobiliers en général. La parole sera donnée à M Auguste LAFON président de l’UNPI13 ici présent.
Capacité à répondre aux questions de nos adhérents via le partenariat avec l’UNPI13.
L’organisation du service associé à l’option FNAPRT/UNPI13 a fait l’objet de remaniements. Cela est apparu nécessaire au vu du retour d’expérience. Cette option permet à nos adhérents de bénéficier du suivi individualisé de leurs cas et de leur apporter des conseils de toute nature. Le cabinet SCP GOBERT a formé les juristes de l’UNPI13 spécifiquement sur les divers sujets auxquels nous sommes confrontés (fiscalité, baisses de loyers, procédures collectives…). Ces juristes professionnels disposent d’un arsenal de connaissances et de ressources dont nous ne disposions pas en interne à la FNAPRT. Ils permettent d’apporter à nos adhérents de précieux conseils sans coût pour les associations ayant souscrit à cette option. Souvent nos adhérents se demandent ce que cette option apporte en plus par rapport à une adhésion simple à la FNAPRT, nous y répondrons en détail lors de l’AG.
Mise en place de la protection juridique.
L’année 2017 a été difficile pour ce contrat. Au vu du taux de sinistre (1 sinistre pour 5 adhésions) et du montant des cotisations initialement prévu, AXA avait estimé ce contrat non viable et avait décidé unilatéralement de ne pas poursuivre ce contrat. La FNAPRT a été mise devant le fait accompli après même que certains de nos adhérents aient reçu directement des courriers de la part d’AXA. La FNAPRT a fait part du caractère inacceptable de cette démarche. Elle a fait valoir un certain nombre d’axes d’améliorations qui n’avait jamais été considérés, et le fait que la FNAPRT avait été mise à l’écart de la vie du contrat. Une série de réunions a été organisée avec AXA car au-delà de la forme, dans le fond, il existe des risques (litiges, non paiements des loyers, baisse de loyers…) pour lesquels, comme pour tout risque, une assurance adaptée doit pouvoir être mise en place. Finalement AXA a reconduit la période d’essai pour un an, de nouvelles conditions (fonctionnement, garanties, fonctionnement…) ont été définies. Ce nouveau contrat, toujours unique dans le monde des résidences gérées, est mieux adapté à la réalité et permet à nos adhérents de couvrir un risque réel. Ce nouveau contrat, son mode de fonctionnement et les garanties associées, seront explicitées lors de l’AG.
Tous les éléments listés ci-dessus représentent une somme considérable de travail pour une poignée de bénévoles. Chacun d’entre vous est bien entendu le bien venu pour apporter sa contribution : Ainsi, n’hésitez pas à manifester votre volontariat, toute ressource volontaire sera appréciée.

En tant que présidente de votre fédération, je souhaite laisser place à notre AG, votre AG et je vous souhaite encore une fois, au nom de toute notre équipe tous nos vœux pour 2017.

Thien-An HOANG. 

Ce rapport moral était voté à l’unanimité par l’assemblée

 

2. Rapport financier du trésorier, Jean-Pierre COLLET

C’était ensuite au tour du trésorier, Jean-Pierre COLLET de présenter le bilan financier de l’exercice 2016 de la FNAPRT vérifié par Pierre BUHET, membre du conseil d’administration et expert comptable. Un bilan qui laisse apparaître un compte de résultat excédentaire de 6 447,03 €, le solde du compte de la FNAPRT étant de + 26 427,73 €. Le détail de ce rapport a été adressé à tous les présidents des associations membres. Si vous souhaitez vous le procurer, adressez-vous à votre président ou encore directement à Jean-Pierre COLLET (ajpcollet@gmail.com)

Par ailleurs, les budgets prévisionnels 2017 et 2018 étaient présentés : 26 000 € pour 2017, 30 000 € pour 2018. Des budgets prévisionnels projetant l’arrivée de nouvelles associations au sein de la FNAPRT.

Ce rapport financier était voté à l’unanimité par l’assemblée

3. Cotisation 2017

L’AG a décidé de maintenir, pour 2017, la cotisation annuelle à 200 € par association. Les nouveaux adhérents devront, de surcroît, acquitter un droit d’accès de 50 €, la première année.

4. Rapprochement avec l’UNPI 13

Auguste Lafon (au micro) entouré de Thien-An Hoang, Maître Jacques Gobert, Maître Marie-André Gagnaire et Jean-Pierre Collet

Auguste Lafon (au micro) entouré de Thien-An Hoang, Maître Jacques Gobert, Maître Marie-André Gagnaire et Jean-Pierre Collet

Evoqué depuis plusieurs mois, le rapprochement avec l’UNPI 13 est entré dans sa phase active voilà plusieurs mois. Le siège de la FNAPRT a été transféré à Marseille au siège de l’UNPI 13 et le secrétariat de notre fédération est assurée par Denise LAW, une salariée de l’UNPI 13 mise partiellement à notre disposition.

L’occasion pour Auguste LAFON, président de l’UNPI 13 de nous présenter sa chambre, de manifester son plaisir de nous accueillir et d‘exposer à l’assistance la façon dont nous allions travailler ensemble. « L’UNPI 13 c’est 6 000 adhérents et plusieurs centaines de syndics bénévoles. Moyennant une cotisation annuelle relativement faible nous assistons les propriétaires dans la défense de leurs biens. Nous avons des représentants dans les principales commissions touchant au logement : commissions des baux, commissions fiscales, etc. En fait, nous avons à peu près les mêmes centres d’intérêts que vous. C’est pourquoi je vois d’un très bon œil ce rapprochement. »

L’UNPI présentera 15 mesures pour relancer le logement à tous les candidats à la Présidence de la République et attendra des réponses avant l’élection. La FNAPRT s’y associera en présentant, elle-aussi, des mesures pour moraliser et mieux encadrer les relations Propriétaires/Gestionnaires, dans les résidences de Tourisme.

Autres sujets abordés : la formation des juristes de l’UNPI 13 aux particularités des Résidences de Tourisme par les avocats du cabinet Gobert, mais également la représentation de la FNAPRT dans les commissions départementales des loyers commerciaux, via les représentants de l’UNPI qu’il faudra également sensibiliser à ces particularités.

Et Maître Jacques GOBERT d’intervenir. « La loi protège en principe les locataires dans les baux commerciaux. Mais en ce qui concerne les Résidences de Tourisme, les rôles sont complétement inversés. Il faut que tout le monde soit bien conscient de cela… »

A la FNAPRT, nous continuerons à travailler, en 2017, sur le sujet et, comme l’a signalé Thien-An Hoang, « il devient utile de présenter à nos adhérents une procédure avec nos avocats et des experts afin de protéger au mieux leurs intérêts… »

5. Des conseils personnalisés pour une somme modique

Dans le cadre de son partenariat avec l’UNPI 13 rémunéré à hauteur de 800 € par mois, la FNAPRT dispose d’un secrétariat, d’un accueil téléphonique, et d’un service généraliste (informations à partir de fiches réalisées par des juristes et avocats) pouvant renseigner les propriétaires sur les problèmes basiques des résidences de tourisme.

Mais pour une somme modique (132 € par association + 4 € par lot de votre copropriété), l’UNPI 13 pourra vous prodiguer des conseils personnalisés à la carte (Audit des comptes de votre copropriété, renouvellement des baux, relations avec le gestionnaire, conseils individualisés, etc.). Vous disposerez ainsi d’un vrai service à un tarif défiant toute concurrence. Exemple. Pour une copropriété de 60 lots, il vous en coûtera 130 € + (4€ x 60) = 370 €, soit moins de 6,20 € par propriétaire.

Renseignements complémentaires auprès de Denise LAW. Tel. 09 73 12 79 94. Mail. contact@fnaprt.com

Denise LAW sera votre interlocutrice à la FNAPRT et à l’UNPI 13

Denise LAW sera votre interlocutrice à la FNAPRT et à l’UNPI 13

 

6. Sauver l’assurance Protection Juridique

Autre moment fort de cette assemblée générale, le point sur nos relations avec AXA à propos de l’assurance Protection juridique. Jean-Claude VIRFEU prenait la parole et résumait la véritable saga vécue ces derniers mois.
« A la fin de l’été 2015 nous avons signé avec AXA Protection Juridique et son directeur général, Jean-Matthieu Lambert, une convention permettant aux propriétaires de RT de disposer de moyens pour défendre leurs intérêts en cas de défaillance des gestionnaires en matière de paiements des loyers ou en cas de difficultés lors du renouvellement des baux.
Il avait été convenu que ce contrat était expérimental, qu’il évoluerait au fur à mesure de sa mise en place et que des réunions régulières se tiendraient, durant deux ou trois ans pour le faire évoluer. Malheureusement, M. Lambert, parti en retraite, a été remplacé par nouvelle équipe dirigeante d’AXA PJ, peu motivée par ce nouveau produit.

Alors que 2 300 propriétaires, membres d’associations adhérentes de la FNAPRT avaient déjà souscrit ce contrat, à la mi-juillet, soit seulement 10 mois après la convention signée avec AXA PJ, celle-ci adressait un certain nombre de courriers recommandés à des propriétaires leur annonçant la résiliation de leur contrat à l’échéance annuelle. Et ce, sans même avertir la FNAPRT.

Lorsque j’ai appris l’envoi de ces courriers, je ne vous cache pas que j’ai immédiatement manifesté ma colère auprès de tous les partenaires concernés. Rapidement, Jean-Marie de LACROIX, bras droit Patrick BENSGNOR le nouveau directeur général d’AXA PJ, me rappelait et s’engageait à stopper les envois de courriers recommandés et à organiser une réunion après les vacances.

Cette réunion a eu lieu le 12 septembre dans des bureaux d’AXA à Paris.
Une réunion très tendue lors de laquelle AXA nous expliqua que les coûts internes de ce produit étaient beaucoup trop élevés, qu’Axa PJ n’avait pas les outils pour gérer nos dossiers et que la seule solution était de jeter l’éponge.
La FNAPRT représentée par sa présidente, Thien An Hoang, son trésorier, Jean-Pierre Collet et moi-même, avança ses arguments : les réunions de travail pour faire évoluer ce produit n’ont jamais eu lieu, le contrat moral pris par l’ancien directeur général et qui engageait Axa Juridica n’a pas été respecté, la notion de coopération entre nous a été totalement occultée. On souhaitait vous rencontrer, on a sollicité des rendez-vous, sans aucun résultat… 
Avant de clore la réunion, Jean-Marie de Lacroix nous expliquait qu’une réunion interne interviendrait rapidement et qu’il reviendrait ensuite vers nous.
Quatre jours plus tard, le 16 septembre, Monsieur de Lacroix nous annonçait que notre partenariat était finalement reconduit jusqu’au 31 août 2017, qu’AXA PJ allait étudier les conditions de la poursuite du test et nous conviait à une nouvelle réunion, fin septembre.

Cette réunion a eu lieu de 29 septembre, au même endroit, avec les mêmes personnes plus notre avocat, Maître Gobert

D’entrée, M. de Lacroix nous confirma qu’AXA PJ avait décidé de poursuivre ce partenariat et nous proposa un nouveau contrat d’un an. Un engagement très contrasté cependant AXA exprimant par ailleurs leurs doutes.. 
Des solutions existent pourtant. Les difficultés ont été traitées une par une, Jean-Baptiste Crocombette et Maitre Gobert les ont évoquées lors de cette réunion et il a été décidé de mettre en place un véritable code de bonne conduite que nous vous avons adressé et qui est en ligne sur notre site internet. En maîtrisant les coûts, lors des sinistres, avec un travail en amont du cabinet Crocombette et des avocats jouant le jeu, cette assurance peut être sauvée. Elle reste en tout cas une priorité pour la FNAPRT, nous vous invitons à la souscrire massivement car elle représente la couverture d’un risque réel (les statistiques le montrent : il y a 1 sinistre pour 5 souscriptions). De notre côté nous interviendrons auprès des ministères concernés pour essayer de faire évoluer la législation actuelle en matière d’assurance afin qu’ une fédération comme les nôtre puisse bénéficier des mêmes contrats de groupe que des fédérations sportives ou culturelles. »
Après cet exposé des faits, Jean-Baptiste Crocombette et son équipe nous ont démontré, aux travers de chiffres que cette assurance fonctionnait. « Plus de 20% des adhérents ont fait appel au contrat en 2016, explique M. CROCOMBETTE. Plus de 99% des déclarations ont été prises en compte. Cela représente 414 dossiers. 240 en phase amiable dont 49 en cours et 191 clos, 174 en phase judiciaire dont 172 en cours et 2 clos. »
Et notre interlocuteur de rappeler les domaines de compétence de cette assurance : loyers impayés, contestation de décisions d’une assemblée générale, contentieux suite à une proposition de renouvellement de bail.
Pour rendre ce contrat équilibré et viable, certains ajustements étaient nécessaires. Ils passent par une baisse des montants de garanties pour limiter le risque de déséquilibre, l’augmentation de la cotisation qui passe de 41 € à 79 € TTC et une réorganisation de la gestion interne des dossiers sinistres.
Mais cette assurance PJ AXA ne pourra être pérennisée que si elle est largement souscrite par les propriétaires. Elle reste en tout cas une priorité pour la FNAPRT et résidences gérées qui vous invitent à y adhérer massivement.
En conclusion, la PJ AXA a été reconduite pour un an. Les faits montrent qu’elle répond à un risque réel (lorsqu’on y souscrit, on a 1 chance sur 5 d’en avoir besoin) qui, s’il est avéré, devrait être pris en charge (99% des sinistres déclarés ont été traités par AXA PJ). La nouvelle formule, les process associés devraient correspondre à un produit viable et nous l’espérons, pérenne. Nous vous invitons à y souscrire.

7. Questions à nos avocats, Maître GOBERT et JERVOLINO 

Les questions aux avocats sont toujours très attendues des représentants des associations. Vous trouverez, ci-après, une sélection des questions posées, auxquelles Maîtres Jacques GOBERT et Christophe JERVOLINO ont répondu.

_ Quel recourt contre une commune qui réclame à une résidence autogérée une taxe de séjour forfaitaire de 27 000 € alors que nous n’avons encaissé que 9 000 € ?
Réponse J.G. : Si la taxe est décidée et votée, vous devez hélas la payer. Vous pouvez toutefois essayer de démontrer au maire que la capacité réelle de votre résidence et son taux de remplissage ne correspondent pas au forfait réclamé et demander un abattement. Suite à une question écrite d’un parlementaire au ministre concerné, ce dernier a répondu que suite à une fréquentation anormalement constatée, un dégrèvement supplémentaire pouvait être pratiqué.

– Notre Résidence de tourisme a été transformée en Hôtel de Toursime par notre gestionnaire, majoritaire dans la copropriété. Ce transfert peut-il être opposable auprès du gestionnaire ?
Réponse J.G. Tout à fait. Une modification de destination sans votre accord est un cas de rupture de bail.

– Au sein de la FNAPRT, serait-il possible de créer des groupes rassemblant les associations ayant le même gestionnaire ?
Réponse J.G. : Dans notre cabinet on travaille comme ça. C’est une très bonne idée. Ce ne doit pas être compliqué à mettre en place avec l’UNPI 13. On peut ainsi raisonner en fonction du comportement spécifique de chaque gestionnaire. C’est une force de frappe supplémentaire qu’on pourra leur opposer.

– Notre résidence-balnéo est dans un état abominable. Qui doit financer sa réahabilitation. Nous ou le gestionnaire ?
Réponse Ch. J. : Il y a deux catégories de travaux. Ceux concernant les parties communes et ceux des parties privatives. Pour les parties communes les grosses réparations sont à votre charge et votre gestionnaire vous doit l’entretien courant. Pour les parties privatives, vous devez vous référer à votre bail. Par contre, je suis très pessimiste sur la rénovation de la thalasso. A moins de démontrer que l’entretien courant, à la charge du gestionnaire, n’a pas été fait et a entraîné des dégradations.

– Qui doit payer un changement de réfrigérateur ou de ballon d’au chaude ?
Réponse Ch. J. : C’est une habitude récurrente de nombreux gestionnaires de vouloir tout faire payer au bailleur. Si vous êtes propriétaire du mobilier cette charge est cependant moins contestable. Il faut bien voir ce que prévoit le bail. Pour un cumulus, son remplacement vous revient. Mais le gestionnaire doit vous le signifier. Et il n’a pas le droit de retenir cette dépense sur votre loyer.

– Peut-on plaider un abus de majorité ?
Réponse J.G. : Non ,malheureusement.

– Propriétaires qui ne payent pas leurs charges sur une procédure de copro.
Réponse Ch. J. : Le tribunal spécifique doit être saisi par le syndicat des copropriétaires. Les frais d’huissier et d’avocats sont à la charge du débouté. Par contre, les honoraires d’avocat reviennent au syndicat des propriétaires. Faire du recouvrement fait également partie de la mission su syndicat des copropriétaires.

8. Les travaux de la FNAPRT avec les ministères

Thien An HOANG, présidente de la FNAPRT, a profité de cette AG pour souligner la présence de représentants de notre fédération dans toutes les réunions organisées par le ministère sur la problématique des résidences de tourisme. Des réunion où la FNAPRT s’est souvent fait entendre et a acquis une grande crédibilité.

« Nous avons été un élément contributeur majeur à l’abolition du dispositif Censi Bouvard dans les Résidences de Tourisme. C’était la poule aux œufs d’or pour les gestionnaires, il est maintenu pour les résidences seniors et étudiantes mais, pour nous, c’est une grosse avancée. Ce dispositif va être remplacé par un Censi-Bouvard réhabilitation. C’est plutôt bien pour nous mais, là encore, attention aux dérives, aux gestionnaires qui vont proposer aux bailleurs un nouvel engagement de 9 ans. Attention encore aux surfacturations. Il va falloir afficher une grande vigilance !
Nous avons également très bien travaillé avec le ministère et la DGCCRF sur l’information à donner au consommateur. Reste sur la table l’épineux dossier sur les baux commerciaux. Le syndicat des gestionnaires (SNRT) s’arc-boute pour que rien ne change mais au ministère, ils ont découvert le déséquilibre existant, ce rapport de force inversé par rapport au rapport de force habituel existant dans le domaine des baux commerciaux.
Faire évoluer ces baux commerciaux sera notre prochain chantier. Et il serait opportun que nos ami de l’UNPI viennent avec nous au ministère pour travailler sur le sujet. »

9. La parole à une association : « Les Jardins de Lourdes » 

A chacune de nos AG, nous avons pris l’habitude de donner la parole a une association s’étant particulièrement mise en évidence. Cette année, nous avons donné la parole à Guy Giraud des Jardins de Lourdes.

« Dans notre cas, le gestionnaire d’origine a cessé le paiement après 4 ans de gestion , en 2010 et abandonné en fermant la résidence fin 2012, liquidant la Société en Janvier 2013.

EDC qui faisait partie du package lors de la vente, après de nombreux mois d’hésitation, s’est soudainement activé à l’arrivée d’une Directrice juridique, à donner une suite à notre souhait de réouverture au plus vite ; sachant que si un an après la liquidation, nous n’avions pas de gestionnaire, nous risquions la refiscalisation.
Les tractations durant cette année 2013 nous ont emmené simultanément :
-vers l’acquisition par EDC de l’ensemble du matériel et mobilier d’un montant de 36.000 euros, de la petite cuillère au bois de lit, suite à la liquidation de la société d’exploitation du promoteur OUSSET.
-vers la signature d’un bail dérogatoire (période d’essai sans engagement) signé le 1er décembre 2013 avec LCV.(seul candidat à un bail dérogatoire)

Au terme d’une première saison « d’observation » l’année 2014 devait révéler l’orientation à prendre à la fin de ce bail dérogatoire.
Pour autant la plupart d’entre nous n’avait déjà pas admis les quelques subsides de loyers de cette première année (en moyenne une bonne vingtaine d’euros ramenée au mois) et nous qui étions à l’autre bout du haut-parleur avons eu beaucoup de mal et avons passé beaucoup de temps à faire patienter vers les promesses de jours meilleurs pour 2015.

Face à l’attitude de notre gestionnaire Arnaud Quintin , parfois attentif mais aussi désinvolte et surtout inconstant, le groupe élu constitué en Conseil Syndical à l’époque a pris la décision dès fin 2014 de réfléchir et préparer la fin de bail, si le comportement du locataire en place et les résultats n’évoluaient pas.

Des informations régulières sont parvenues aux copropriétaires et à l’aide d’Edc une mise en concurrence a été préparée.
Nous savions qu’il fallait s’organiser  pour être reconnu et entendu.

10. Questions diverses

Auguste LAFON et Marie-André GAGNAIRE
au comité directeur de la FNAPRT 

Marie-André Gagnaire et Auguste Lafon rejoignent le comité directeur de la FNAPRT. A leurs côtés, Thien-An Hoang, Jacques Gobert et Jean-Claude Virfeu.

Marie-André Gagnaire et Auguste Lafon rejoignent le comité directeur de la FNAPRT. A leurs côtés, Thien-An Hoang, Jacques Gobert et Jean-Claude Virfeu.

 

Le rapprochement avec l’UNPI 13 étant entériné, il était tout à faite logique que des dirigeants de cet organisme rejoignent le comité directeur de la FNAPRT et résidence gérées. Aucune élection n’étant programmée cette année, le comité directeur de la Fédération a proposé à l’assemblée, la cooptation d’Auguste LAFON et de Marie-André GAGNAIRE. Cooptation votée à l’unanimité. En échange, deux membres du comité directeur de la FNAPRT rejoindront prochainement le comité directeur de l’UNPI 13.