Le Mot de l’Avocat

Jacques Gobert et ses associés lors de la dernière AG de la FNAPRT.

Jacques Gobert et ses associés lors de la dernière AG de la FNAPRT.

 

Vétusté, embellissements, en résidences gérées

Régulièrement, la SCP GOBERT Avocats Associés respondra à des questions de nos adhérents confrontés à cette problématique. Premier chapitre avec les obligations de rénovation et embellissements souvent demandés par les gestionnaires aux propriétaires lors du renouvellement des baux.

Les travaux de réparation rénovation, embellissements etc … constituent une dépense majeure et difficilement contrôlable par les propriétaires en résidences de tourisme : décidés par le preneur à bail-gestionnaire, et au surplus sous sa maitrise d’œuvre, ils sont supportés en quasi-totalité par les bailleurs, tenus en plus, par un bail commercial « ficelé » par les mêmes gestionnaires.

La loi PINEL (18.6.2014) et son décret (3.11.2014) intégrés au code de commerce (art L 145.40.2 et R145.15) n’ont pas vraiment clarifié la répartition de ce type de travaux, si on en juge aussi par la multitude de questions posées par les bailleurs, confrontés aux demandes de paiement des preneurs : qui doit remplacer la moquette ? repeindre les murs ? ou encore remplacer les meubles « vétustes » ? qui soit payer la réfection des lasures ? etc …

Questions d’autant plus irritantes qu’en pratique le preneur se fait justice à lui-même en prélevant d’autorité le montant de ces travaux sur les loyers dus par lui à ses bailleurs…

La vétusté

Certes la loi prévoit de ne pas faire supporter au preneur la vétusté dès lors que les travaux y remédiant relèvent des grosses réparations.

Art R 145.35 :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Mais que faut-il entendre par vétusté ?

La loi étant muette sur ce point, la jurisprudence hésite depuis longtemps, l’assimilant tantôt à la ruine d’un immeuble, tantôt à son ancienneté…

Mais alors quid de cette définition lorsque ces travaux anti vétusté ne constituent pas de grosses réparations ?

 

Les embellissements.

Les bailleurs professionnels (les grandes entreprises propriétaires de centre commerciaux par exemple) estiment que les textes (art R 145.35 ) signifient qu’il est possible de transférer aux locataires la charge des travaux d’embellissement, car « elles seraient comprises dans les dépenses relevant de l’art 606 imputables au locataire »….

Telle est l’opinion d’une partie de la doctrine[1], qui toutefois hésite à conforter cette analyse, au motif que les travaux d’embellissement « ne relèveraient pas de l’art 606 ».

La confusion perdure donc… la notion d’embellissement, malgré son fort enjeu financier, « demeure toujours étrangère au statut des baux commerciaux »…[2]

 

Le remplacement à l’identique

Les embellissements ne seraient pas à mettre à la charge des bailleurs dès lors que « les travaux d’embellissement excèdent le cout du remplacement à l’identique «  (art R 145. 35 code de commerce). Mais comment caractériser ce que signifie le cout du remplacement à l’identique ?

L’identique : est-ce la nature des matériaux employés ?

Ou est-ce la nature des travaux eux-mêmes ?

Ou les locaux concernés ? ou le cout des travaux ?[3]

 

Menus travaux.

Certains baux commerciaux (antérieurs à la loi PINEL) mettent à la charge des bailleurs tous les travaux à l’exception des menus travaux prévus par le décret de 1987 pris pour application de la loi de 1986 sur les locaux d’habitation.

On peut s’étonner tout d’abord de l’emprunt fait par un bail commercial au statut des locaux d’habitation, et la compatibilité entre ces deux textes.

Mais surtout on ne sait toujours pas répondre clairement à la question de savoir s’il appartient au bailleur de payer les frais d’entretien liés à l’exploitation du fonds de commerce…

 

On voit donc que les contentieux ne sont pas prêts de s’arrêter, et l’inadaptation des baux commerciaux au régime des résidences gérées ne cesse de devenir de plus en plus criant.[4]

 

Pour la FNAPRT et l’UNPI 13

SCP GOBERT AVOCATS ASSOCIES

 

 

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[1] Variation sur la notion de travaux d’embellissement revue des gestionnaires d’immeubles études n 7 juillet aout 2016
[2] ibid
[3] Etude précitée page 7
[4] Source : direstion générale des entreprises , ministère de l’économie groupe de travail sur les résidneces de tourisme