Les modifications de la loi ALUR impactant les résidences de tourisme

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite ALUR est venue apporter une précision toute particulière pour les résidences de tourisme. Elle a ainsi comblé en partie un manque d’encadrement pour les investissements y afférent.

La propriété des locaux à usage commun

L’article 58, titre V, est venu précisé à bon escient le sort devant être réservé aux locaux à usage collectifcomposés d’équipements et de services communs faisant trop souvent l’objet d’un lot privatif détenu dès l’origine par le promoteur ou l’exploitant originel.
> Il s’agit par exemple des lots comprenant l’une des activités nécessaires à la récupération de la TVA comme les locaux affectés à la laverie, à l’accueil de la clientèle, au service du petit déjeuner mais également la piscine, une salle de jeux, etc…
> L’affectation de ces locaux en lots privatifs appartenant à l’exploitant posant alors problème dans le cadre de cessation d’activité ou de changement d’exploitant.
> En effet, dans ces situations les copropriétaires perdent toute indépendance pour l’exploitation de la résidence en se retrouvant pris en otage par le propriétaire exploitant qui peut imposer ses conditions.
> Dès lors et afin d’éviter le renouvellement de ces problématiques il est désormais prévu que :

Pour les résidences de tourisme, construites à partir du 1er juillet 2014, (…) les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs (…) ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires.

> Par ailleurs, pour les résidences déjà existantes diverses mesures ont été prises, ainsi :

(…) lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.
> La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien.
> En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot distinct.

> En synthèse, le problème a été réglé pour l’avenir en attribuant la propriété au syndicat des copropriétaires. En revanche pour l’immédiat ce n’est que lorsque ces locaux sont « non entretenus », que le syndicat des copropriétaires est alors en droit de les gérer et peut même en récupérer la propriété si elle est abandonnée.