Rencontre avec Bernard Combes, conseiller à la Présidence de la République

« Les investissements en Résidence de Tourisme et dans l’immobilier géré : placement toxique »

Le 13 mars 2015, Bernard Combes, conseiller à la Présidence de la République, a reçu, dans ses bureaux de l’Hôtel Marigny à Paris, une délégation de la FNAPRT composée de Georges Guérin, président, Thien An Hoang, secrétaire générale, Denis Delhommais, membre du bureau, président de la SAS Hameau de Miele en Corrèze, et Gérard Métais, membre de cette SAS. L’objet de cette réunion : faire le point après une première entrevue, en novembre 2013, à Tulle. Le document ci-dessous lui a été remis. Monsieur Combes a promis de soutenir les actions de notre Fédération et d’intervenir auprès des ministères concernés.

La FNAPRT avait exposé les problèmes générés par les investissements en Résidence de Tourisme, proposé des solutions concrètes et fait plusieurs demandes.

Quelle a été l’évolution de la situation ?

  1. TOURISMA VERT : LE SCENARIO PREVU ALIEU

La mécanique désormais connue s’est produite également pour Tourisma Vert. Tourisma Vert a été mis en Liquidation.

Les investisseurs de 7 résidences se sont donc trouvés :

– avec des biens dont la valeur était bien inférieure au prix d’achat,
– avec leur crédit à rembourser,

et

– sans gestionnaire et en situation d’être redressés fiscalement,
– ou, avec un nouveau gestionnaire, mais des loyers considérablement réduits et sans garantie sur le paiement des nouveaux loyers.

Dans le premier cas, afin de limiter au mieux la catastrophe, des propriétaires ont dû s’unir pour créer leur propre société de gestion. Depuis, ils mènent une double vie afin d’exploiter leurs biens, pourtant réputé «sans souci de gestion» lors de l’achat.

C’est une situation désormais classique : tôt ou tard, les loyers ne sont plus versés. Le gestionnaire profite au maximum de la situation avec l’aide des tribunaux de commerce (cas Lagrange, cas Tourisma Vert). Les investisseurs se retrouvent avec des biens souvent invendables, avec un potentiel commercial qui, s’il n’est pas nul, ne correspond pas à ce qui a été vendu, des dettes, un risque de redressement fiscal…

  2. LES INVESTISSEMENTS DANS L’IMMOBILIER GERE : UN  GUET APENS TOXIQUE NATIONAL RENDU POSSIBLE PAR  NOS TEXTES DE LOI

Désormais, ce type de vente, loin de ralentir, s’étend à tout l’immobilier géré :

–         Résidences de Tourisme
–         Résidences étudiantes,
–         Résidences seniors,
–         Résidence hôtelière en Loi Malraux,

A chaque fois, les biens sont sur vendus, des loyers intenables sont garantis, des avantages fiscaux promis…

Pensant épargner pour leur retraite, les particuliers signent confiants, sans connaître le guet-apens législatif qui cadre leur investissement, sans connaître les risques réels qu’ils font courir à leurs finances futures.

La problématique continue d’être exposée par les médias (Envoyé spécial, France 3, Capital, Le Monde, Le Figaro, le Particulier immobilier, Que choisir, L’Express…) et les réseaux sociaux. Mais les ventes se poursuivent et les textes de loi ne changent pas.

   3. QUE S’EST-IL PASSE DU COTE DE LA FNAPRT DEPUIS NOVEMBRE 2013 ?

        3.1. REUNIONS ET TRAVAIL AVEC LE MINISTERE DU TOURISME.

Des réunions avec le ministère du Tourisme ont eu lieu.

Madame Dermenonville, conseillère tourisme de la ministre du Tourisme, directement sollicitée suite à la réunion du 15 novembre 2013, a fait progresser le dossier puis l’a transféré à la DGE, sous direction du tourisme. La FNAPRT a fait des propositions d’ordre législatif, et suggéré également des actions du côté du ministère de la consommation (informations transparentes qu’il conviendrait de donner aux acquéreurs).

Depuis, le dossier n’avance plus, la FNAPRT n’est consultée que sur les sujets poussés par le SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme).

Or le SNRT n’a que vocation à représenter les gestionnaires et ne s’intéresse pas aux propriétaires qui sont pourtant les seuls à avoir investi, qui sont ceux qui possèdent l’outil de production, qui sont ceux qui devront assumer la responsabilité du bien lorsque le gestionnaire sera parti.

Si, quelques résultats ont été obtenus (désormais les lots de service feront partie des parties communes), dans l’ensemble, il n’y a pas eu de réels progrès. Aucune avancée sur :

  • L’information à donner à l’acquéreur au moment de l’achat,
  • Les baux commerciaux qui sont utilisés comme moyen de pression par les gestionnaires indélicats.

3.2.  MORATOIRE SUR LES REDRESSEMENTS EN COURS

Les investisseurs sont victimes plusieurs fois : La défaillance de leur gestionnaire, une faute de celui-ci (défaut de classement) les mettent en faute vis-à-vis du fisc, alors qu’ils subissent la situation. Dans quasiment tous les cas, l’administration fiscale se montre inflexible, elle se retranche derrière les textes et incite même les contribuables à signer des baisses de loyer, peu importe qu’elles génèrent des baisses de loyer de 80%, afin de satisfaire les obligations fiscales.

Ainsi, ces avantages fiscaux permettent de vendre des produits toxiques, et par la suite, ces avantages deviennent une arme de chantage pour les gestionnaires afin de forcer les investisseurs à accepter des baisses de loyer drastiques.

Le principe d’un moratoire avait été accepté le 15 novembre (cf courrier envoyé par M. Combes à M. Cazeneuve).

Toutefois, aucune suite n’a été donnée, peut être du fait du changement ministériel.

        3.3.  REUNIONS ET TRAVAIL AVEC LE MINISTERE DES FINANCES

Malgré le soutien donné en Novembre 2013, aucun contact avec le ministère du budget n’a été établi.
4. SORTIR DE L’IMPASSE.

C’est le seul milieu où les propriétaires de l’outil de production n’ont pas la parole. Ils sont ignorés car affublés d’une image d’amateurs. Ils se montrent pourtant bien plus responsables que les gestionnaires, à la recherche de contrats équilibrés et soucieux de pérenniser leur bien. Les propriétaires du patrimoine foncier, seul véritables investisseurs, doivent être partie prenante à la discussion.

La FNAPRT considère nécessaire de revoir de façon constructive les textes de lois qui encadrent les acquisitions en résidence de tourisme et plus généralement dans l’immobilier « géré », c’est-à-dire acquis avec un contrat de gestion.

L’objectif de haut niveau de ce travail législatif doit être fixé:

–  Ministère du commerce, consommation : Éviter de nouveaux échecs de masse. Recadrage du contexte légal encadrant les résidences de services afin de générer à l’avenir des produits économiquement sains. La situation actuelle est désastreuse car elle génère des bulles immobilières au détriment de milliers de famille, dissuade les nouveaux investisseurs potentiels, et donne une image exécrable de notre pays à l’étranger.

– Ministère des finances : Faire que les mesures d’allègement fiscaux encouragent, non pas une bulle immobilière, mais la création de logements dont le marché a réellement besoin. Mettre les acteurs en face de leurs responsabilités : lorsqu’un gestionnaire manque à ses obligations, il doit supporter les redressements fiscaux. L’état qui maintient ces dispositifs d’allègements fiscaux ne doit pas faire payer des particuliers impuissants qui subissent la situation.

– Ministère du Tourisme : Pérenniser les résidences déjà existantes. Ceci évitera des résidences fermées, des lits « froids », des propriétaires en faillite et le chômage du personnel des résidences. Il est préférable de maintenir l’activité économique locale, créer des emplois, rembourser les crédits des familles-investisseurs.

Il est proposé  la création de  groupes de travail avec les ministères des finances, du commerce, de la consommation, du tourisme avec fixation des objectifs de haut niveau et suivi de l’avancement.

Dans l’attente, il est demandé  un moratoire sur les redressements en cours (Demessine, Censi-Bouvard, remboursement TVA) dans les cas suivants:

  • Défaillance du gestionnaire,
  • Redressement lié directement à une faute de la part du gestionnaire (non classement de la résidence),
  • Non renouvellement du bail d’origine par le gestionnaire.

Il s’agit de cas dramatiques et urgents où le bailleur subit la situation si le montage de départ (bail d’origine) n’est plus respecté.