Résidences gérées

Quelles sont les actions du bailleur
contre le cédant du fonds de commerce ?

1. Dans les résidences gérées, en particulier les résidences de tourisme il arrive fréquemment que des gestionnaires décident de céder leurs fonds de commerce à une société constituée spécifiquement pour gérer uniquement une seule résidence.

Il arrive que la résidence concernée s’avère être en grande difficulté à cause notamment de loyers surévalués.

De ce fait les gestionnaires cédants, faute de pouvoir imposer à la collectivité des bailleurs une baisse autoritaire de loyers, imaginent alors de céder le fonds de commerce à une société dépourvue de toute surface financière.

2. Cette société reprend alors le fonds de commerce et menace de déposer son bilan faute pour les bailleurs d’accepter une baisse importante de loyer.

Ainsi, fréquemment l’acquéreur ne paye plus les loyers aux bailleurs. Il va, dans le pire des cas déposer son bilan, laissant parfois de très gros impayés.

La FNAPRT a alerté les pouvoirs publics sur cette dérive, par ailleurs condamnée par le SNRT syndicat représentant certains gestionnaires.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation depuis son arrêt de principe (cassation civile 3e 12 juillet 1988 numéro 86 15759) a jugé que dès lors que le bail a été valablement cédé, le cédant ne peut être poursuivi que si une clause expresse du bail prévoit sa solidarité au paiement des loyers avec l’acquéreur du bail commercial.

En d’autres termes la Cour de cassation rappelle constamment que le précédent gestionnaire ne sera condamné au paiement des loyers dus par le nouveau gestionnaire que si une stipulation expresse du bail prévoit une telle solidarité.

La loi ancienne n’imposait aucune durée maximum pour entreprendre ce genre d’action.

La loi du 18 juin 2014 numéro 2014.626 a apporté des modifications à ce droit positif.

En effet aux termes du nouvel article 145. 16 – 1 du code de commerce, en cas de défaut de paiement par le nouveau preneur, le bailleur doit en informer le cédant dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé.

Cette loi s’applique pour les cessions réalisées à compter du 20 juin 2014.

En outre la clause de garantie du cédant ne peut être invoquée par le propriétaire bailleur que dans les 3 ans à compter de la cession du bail.

Concrètement, dans ce genre de cas, il faudra donc que les propriétaires de résidences gérées se regroupent rapidement pour exercer des actions en paiement de loyer contre le précédent gestionnaire, présumé mieux solvable que son successeur, en espérant que dans l’acte de cession, figure bien une clause de solidarité.

3. Il arrive aussi que la question se pose de la responsabilité générale du cessionnaire du fonds et donc du bail commercial en raison des fautes du gestionnaire précédent, c’est-à-dire le cédant de la résidence en raison par exemple d’un défaut d’entretien.

Ces cas de figure font l’objet d’un contentieux relativement fourni.

La Cour de cassation a ainsi jugé que le cessionnaire d’un bail commercial est tenu des dégradations causées par le cédant, au motif que, selon la cour de cassation, le bail commercial entraine transmission des obligations qui découlent de sa rédaction, en sorte que le cessionnaire du contrat devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par son prédécesseur (Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, n° 02-11.794 : Bull. civ. 2003, III, n° 145).

La Cour de cassation a également donné raison à un syndicat des copropriétaires contre un locataire car celui-ci reprochait vainement au syndicat des copropriétaires des désordres sur des parties communes alors que ces vices de construction étaient imputables au précédent locataire (cour d’appel de Versailles 1er février 2010 juris-data numéro 2010 00 23 60 13). L’article 14 de la loi de 1965 dispose expressément que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ».

« Tiers au bail commercial, le syndicat des copropriétaires était donc en droit d’invoquer le manquement contractuel au bail commercial. Il s’agit d’une classique application de l’arrêt d’Assemblée plénière du 6 octobre 2006 (Cass. ass. plén., 6 oct. 2006, n° 05-13.255 : JurisData n° 2006-035298 JCP G 2006, II, 10181, note M. Billiau) selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. » (lexis nexis Cahiers de droit de l’entreprise n° 2, Mars 2014, prat. 8).

En conclusion, Il convient de souligner que la session d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial a pour effet de transmettre les obligations du prédécesseur sur l’acheteur du fonds de commerce d’où l’importance qu’il convient d’attacher aux stipulations de l’acte de cession comme l’a rappelé la Cour de cassation assemblée plénière 6 octobre 2006 (numéro 05 13255).

 

SCP GOBERT AVOCATS ASSOCIES