Taxe d’habitation, ISF et classement d’une RT

SCP GOBERT ASSOCIES
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Notre cabinet d’avocats s’est penché sur différents sujets concernant la taxation des propriétaires de résidences de tourisme et la modification d’une condition préalable au classement de la résidence de tourisme. Voici ses conclusions.

Le propriétaire d’un meublé donné en location saisonnière est-il redevable de la Taxe d’Habitation ? L’article 1407, II du Code général des impôts dispose que les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises ne sont pas imposables à la taxe d’habitation lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle des contribuables. Mais les dispositions de ce texte doivent être combinées avec celles des articles 1408 et 1415 du CGI qui prévoient l’imposition à la taxe d’habitation des personnes ayant la disposition des locaux imposables au 1er janvier de l’année d’imposition. Ainsi, le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année.

Tel est le cas pour un local meublé situé dans une station thermale si le propriétaire l’occupe ou le fait occuper gracieusement une partie de l’année, sans qu’y fassent obstacle les circonstances que ce local serait mis en location pendant l’autre partie de l’année et serait ainsi passible de la cotisation foncière des entreprises, que ce propriétaire disposerait d’une autre habitation dans la même commune ou qu’il donnerait directement le bien en location sans passer par un intermédiaire.

C’est ce qu’a jugé le Conseil d’Etat aux termes d’un arrêt en date du 2 juillet 2014 (CE 2 juillet 2014 n° 369073, 8e et 3e s.-s., min. c/ Datas : RJF 10/14 n° 905, concl. B. Bohnert BDCF 10/14 n° 97). En conséquence, pour savoir si le propriétaire d’un meublé donné en location saisonnière est redevable de la Taxe d’Habitation, il faut rechercher l’intention du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.

Dans l’hypothèse où le logement serait occupé par le propriétaire ou ses proches une partie de l’année, puis mis en location une autre partie de l’année, le local sera soumis à la taxe d’habitation en application des dispositions des articles 1408 et 1415 du CGI. Attention, la notion de « disposition » d’un logement ne signifie pas qu’il doive être effectivement occupé par le propriétaire, mais seulement qu’il doit pouvoir l’être à tout moment.

Ainsi, les propriétaires qui louent des logements meublés en location saisonnière sont redevables de la taxe d’habitation s’il apparaît qu’ils en conservent la disposition en dehors des périodes de location.

En revanche, lorsqu’il n’a pas entendu conserver la disposition du logement meublé une partie de l’année, mais bien le louer en permanence, il n’est pas assujetti à cette taxe (CAA Bordeaux 20 mai 1997 n° 95-949, M. Darne : RJF 12/97 n° 1141, conclusions D. Péano Dr. fisc. 49/97 c. 1272).

Les loueurs en meublés doivent-ils déclarer leurs biens loués à l’ISF 

Les locaux d’habitation loués meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels et donc exonérés d’ISF aux conditions cumulatives suivantes :

    que le propriétaire des locaux soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, sauf exonération ;  qu’il réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;

   qu’il retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu.

Pour pouvoir bénéficier du régime d’exonération des biens professionnels en matière d’ISF, il convient de comparer les revenus nets tirés de la location aux autres revenus d’activités du foyer (les revenus des commerçants, les revenus des professions libérales, les revenus agricoles et les traitements et salaires, ainsi que les pensions retraite).

 A contrario, les revenus des capitaux mobiliers (RCM, surtout les dividendes) et les revenus de la location nue d’immeuble (les revenus fonciers) relèvent des revenus du patrimoine et n’entrent donc pas dans le cadre de ce calcul.

 Cas particulier : La location meublée effectuée par le biais d’une SARL de famille. Il est très répandu d’exercer l’activité de loueur en  meublé sous forme d’une SARL de famille, relevant du régime fiscal des sociétés de personnes. Les revenus sont donc imposés directement entre les mains des associés selon leur participation au sein du capital de la société.Dans cette situation ce n’est plus le régime biens professionnels spécifiques aux locations meublées qui s’applique mais bien celui relatif aux parts de sociétés commerciales.

 Ainsi en pratique, si le gérant de la SARL de famille dispose d’autres revenus professionnels, il doit démontrer que son activité de gérant est principale par rapport à celle de salarié, afin de pouvoir bénéficier du régime d’exonération des biens professionnels. Si son activité de gérant se limite à la location par bail commercial à l’exploitant d’une résidence de tourisme, il parait impossible de prétendre au bénéfice du régime d’exonération des biens professionnels. Dans ce cas, l’application du régime d’exonération des biens professionnels semble donc possible uniquement si l’activité de location meublée entraîne pour le gérant des diligences effectives, comme la sélection des locataires et le suivi technique des locaux.

 En conclusion, les personnes souhaitant bénéficier du régime d’exonération des biens professionnels pour les immeubles qu’ils donnent en location meublée devront choisir attentivement le mode d’exploitation de leurs biens.

 Exemple d’une personne retraitée : si son activité de location meublée va lui procurer des revenus nets inférieurs à sa pension, notamment dans le cas de biens financés par de l’emprunt,  il pourra bénéficier du régime d’exonération d’ISF s’il s’agit de location meublée active, à condition d’exercer son activité sous la forme d’une SARL de famille.

 Exemple d’une personne active : Si elle souhaite exercer une activité de location meublée passive et bénéficier de l’exonération ISF, elle doit exercer sous la forme individuelle, et doit alors avoir un revenu net de location meublée supérieur aux autres revenus professionnels.

Modification d’une condition préalable au classement de la résidence de tourisme. 

Les investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle ouvrent droit à une réduction d’impôt (dispositif dit « Censi-Bouvard » ou « LMNP »), à condition notamment d’être réalisés au sein de certaines structures énumérées à l’article 199 sexvicies du CGI, parmi lesquelles figurent les résidences de tourisme classées.

 Le décret 2015-298 du 16 mars 2015 modifie l’une des conditions préalables au classement d’une telle résidence lorsque l’établissement est placé sous le statut de copropriété ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé (« time-share »).

Il résulte de l’article D 321-2 du Code du tourisme que le classement n’est possible que si le règlement de copropriété (ou les documents équivalents en cas de « time-share ») prévoit une obligation de location durable (au moins 9 ans) d’un pourcentage minimum des locaux d’habitation meublés. Le décret précité abaisse ce pourcentage à 55 %, au lieu de 70 %, pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance au 1er avril 2015 (Décret 2015-298 du 16 mars 2015 (JO du 28 p. 5032)).

Cette réduction a été autorisée  à la demande des gestionnaires de résidences de tourisme.

La notice du décret précise toutefois que la modification du règlement de copropriété induite par ce nouveau seuil de 55 % devra être adoptée à la majorité des deux tiers des membres du syndicat de copropriétaires, conformément à l’article 26, b de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, à la demande de la FNAPRT.

 Cette modification pourrait également concerner certains investissements immobiliers locatifs dans le secteur touristique ouvrant droit aux réductions d’impôt prévues aux articles 199 decies EA et 199 decies G du CGI, qui sont également conditionnées au classement de la résidence de tourisme.

En d’autres termes, le gestionnaire pourra conserver son fonds de commerce avec seulement 55% des lots gérés, que si la majorité des 2/3 des copropriétaires y consent.

 Pour la SCP GOBERT ASSOCIES: JACQUES GOBERT