FAQ

La mission de la FNAPRT est de défendre les intérêts
des associations de propriétaires en résidences de tourisme

La seule solution pour protéger votre investissement et ne pas perdre d’argent
est de profiter de conseils avisés et d’agir collectivement.

Questions diverses

Le preneur de mon bail commercial n’a pas payé la dernière échéance du loyer. Que dois-je / puis-je faire ?

Le gestionnaire doit respecter les clauses du bail et notamment doit payer les loyers tels qu’ils ont été prévus dans le bail commercial. Lors de non-respect des termes du bail commercial, une procédure bien encadrée par le législateur doit être suivie afin qu’aucun vice de forme ne puisse l’annuler. Nous vous recommandons au plus vite de vous rapprocher de la FNAPRT puis via l’UNPI et si nécessaire un conseil juridique agir en fonction de votre bail spécifique. Nous vous recommandons également de contacter le plus possible d’autres copropriétaires (en récupérant la liste de présence de la dernière assemblée générale) afin de constituer une association qui aura toujours plus de poids qu’une action individuelle.

Le preneur de mon bail me demande de payer des frais de réparation ou de remise à niveau de la résidence. Que dois-je / puis-je faire ?

Il faut consulter votre bail commercial qui a prévu quelles sont les charges qui incombent au gestionnaire et celles qui incombent aux propriétaires. Il faut faire attention car il faut souvent interpréter les clauses du bail qui souvent ne sont pas très claires. ,Il faut aussi également lire le règlement de copropriété de la résidence.

Ces travaux ont-ils été décidés en AG de syndic de copropriété ? Etiez-vous présent ?

Nous vous recommandons également de contacter la FNARPRT qui via les juristes de l’UNPI pourra à la lecture de vos documents vous indiquer la démarche à suivre.

Le preneur de mon bail commercial, n’applique plus / n’a jamais appliqué d’augmentation de loyer. Est-ce normal ? Que faire ?

Le gestionnaire doit respecter les clauses du bail commercial. Lors de non-respect des termes du bail commercial, une procédure bien encadrée par le législateur doit être suivie afin qu’aucun vice de forme ne puisse l’annuler. Nous vous recommandons de contacter le plus possible d’autres copropriétaires afin de constituer une association qui aura toujours plus de poids qu’une action individuelle.

Nous vous conseillons également de vous rapprocher de la FNAPRT puis via l’UNPI et si nécessaire un conseil juridique agir en fonction de votre bail spécifique.

Je suis propriétaire d’un logement dans une résidence gérée. Je n’ai jamais été convoqué à une assemblée générale de copropriétaires. Est-ce normal ?

Non, ce n’est pas normal. Avez-vous reçu un règlement de copropriété ? Avez-vous signé un document qui donne votre pouvoir à l’exploitant pour voter en votre nom ou est-ce prévu dans le bail commercial que vous avez signé ? Est-ce que le syndic de copropriété est indépendant ou une filiale de la société mère de l’exploitant ? Nous vous préconisons également de contacter la FNARPRT qui via les juristes de l’UNPI pourra à la lecture de vos documents vous indiquer la démarche à suivre.

Quelles sont les dispositions légales à respecter, dans le cadre d’une résidence gérée, quant à la mise à disposition d’eau de consommation de qualité nécessaire?

C’est l’article L1321-1 qui s’applique juridiquement:

Article L1321-1 Modifié par Ordonnance n°2018-21 du 17 janvier 2018 art. 3

Toute personne qui offre au public de l’eau en vue de l’alimentation humaine, à titre onéreux ou à titre gratuit et sous quelque forme que ce soit, y compris la glace alimentaire, est tenue de s’assurer que cette eau est propre à la consommation.

Sur le plan technique, la réponse réglementaire à la problématique légionelles repose essentiellement sur le maintien en température des installations de production et de distribution d’eau chaude. Pour atteindre ces objectifs réglementaires, l’attention doit porter :

·         Sur la conception

·         Sur la maintenance

·         Sur la surveillance

les responsabilités du bon fonctionnement des installations reposent sur

·         Les propriétaires qui doivent remettre au gestionnaire lors de la signature du bail commercial des installations qui répondent aux exigences légales.

·         L’exploitant de l’installation qui doit s’assurer de l’entretien régulier des installations (surtout après une période d’arrêt de la résidence)

·         Les sociétés chargées de la maintenance et de la surveillance s’il y en a.

Il n’y a pas d’obligation d’entretien périodique, il y a seulement une obligation de résultat.

Il serait peut-être préférable de  mettre en place des systèmes de contrôle. Le problème sera le coût de ces visites périodiques. D’abord pour le gestionnaire qui doit attirer l’attention des propriétaires et qui ne pourra le faire qu’après une analyse de l’eau (quel est le coût de cette analyse ? et qui fait ce genre d’analyse) , et ensuite sur le coût de l’intervention de la Sté qui sera amenée à intervenir en cas de problème.

Dans l’immédiat s’il y a un problème de responsabilité qui se pose pour un cas particulier, généralement les baux commerciaux prévoient que le locataire a une obligation de maintenance en état d’entretien de la résidence. Il y a un transfert de cette obligation au gestionnaire lors de la signature du bail.

Il lui appartient donc de s’assurer de la qualité de l’eau et en cas de problème d’avertir les propriétaires »

Société certifiée BVQI ISO 9001 version 2008

Action de maîtrise des risques de légionelles pour les établissements de tourisme.

Il y a lieu de rappeler que les établissements de tourisme sont classés comme établissement recevant du public.

L’arrêté du 1er février 2010 relatif à la surveillance des légionelles dans les installations de production, de stockage et de distribution d’eau chaude sanitaire pour tout ERP en application de la circulaire DGS du 21 décembre 2010.

Il convient de rappeler que lors de la survenue d’un cas de légionellose un signalement sanitaire doit être porté à la connaissance de l’ARS.

Rappel de l’Arrêté du 30/11/2005 modifiant l’arrêté du 23 juin 1978.

 

  • La distribution d’eau chaude sanitaire doit être assurée par une température minimale de 55°C.
  • Les retours de la boucle d’ECS doivent être à minima à +50°C.
  • Le circuit de bouclage doit être équipé de vannes d’équilibrage et équilibré thermiquement, a minima le circuit de boucle doit maintenir une vitesse de 0,2m/s, dans chacune des colonnes, l’ouverture des vannes de réglage doit être au minimum de 1 mm. (article 4.2 du DTU 60.11 P1-2).
  • Lorsque le volume entre le point de mise en distribution et le point de puisage le plus éloigné est supérieur à 3 litres … Le volume de ces tubes finaux d’alimentation est le plus faible possible, et dans tous les cas inférieur ou égal à 3 litres (équivalence admise 8,00m linéaire de réseau article 4.3 du DTU 60.11 P1-2) ;
  • Les ballons de plus de 400 litres de volume, doivent disposer d’un cycle automatique de chocs thermiques.

Il y a lieu de constater que cet arrêté impose une protection pour les usagers contre les risques de brûlures en limitant à 50°C les températures aux points de puisages.

Les points de puisages disposent bien de mitigeurs thermostatiques, mais ceux-ci doivent être vérifiés.

Les réseaux d’eau sont classifiés comme suit :

  • Les réseaux d’eau sanitaire (RT1) pour l’Hébergement.
  • Les réseaux destinés aux locaux techniques (RT2). (Le réseau de distribution des cuisines actuellement n’est pas adapté à cette protection réglementaire et inclut sur sa distribution le bouclage de l’Hébergement.)
  • Le réseau incendie (RT3).
  • En vue de respecter la norme « NF EN 1717 », les réseaux de chaque type, seront protégés par des ensembles de protection spécifiques, afin d ‘éviter une pollution ou une contamination bactériologique due à un retour d’eau polluée.

Il convient également de respecter un cahier établi par le  CSTB prescrivant des mesures techniques,

 

LES DEMARCHES SOUHAITABLES :

  1. Disposer d’un contrat d’exploitation des installations thermiques à garantie de résultat pour les aspects techniques et à obligations de conseil pour la lutte contre les légionelles.
  2. Répondre aux exigences du guide méthodologique de décembre 1999, formalisant la conduite d’un diagnostic technique sanitaire.

Comprenant :

La description des installations ;

L’identification, le recensement et la caractérisation des défauts structurels et fonctionnels du réseau ou Points Critiques ;

La détermination des actions correctives et préventives à mettre en œuvre afin de réduire ces risques.

  1. Mise en place d’un carnet de suivi sanitaire « Eau »

 

Il s’agit de préserver la qualité bactériologique et physico-chimique de l’eau au robinet de l’utilisateur (les réseaux d’eaux étudiés sont donc ceux réservés à un usage sanitaire, alimentaire).

Le carnet de suivi sanitaire “eau” dresse le programme de surveillance au niveau des différentes installations du réseau :

  1. Exemple de coût de prestation :

 Diagnostic sanitaire + mise en place d’un carnet sanitaire COFEX

Sites Montant € HT
Etablissement de tourisme ……. 2 190,00

Mission 2 : Suivi du carnet sanitaire

Cette mission d’appuis techniques permanente comportant trois (3) visites annuelles, ainsi que le contrôle des prestations de l’exploitant, les analyses périodiques contractuelles, chaque année sur site, y compris le contrôle du carnet de suivi sanitaire est évaluée à :

Nom du site Montant

€HT par an

Etablissement de tourisme…… 1 910,00

Le gestionnaire ou Les impôts me demandent de payer la taxe audiovisuelle. Que faire ?

Nous vous recommandons de contacter la FNAPRT qui via les juristes de l’UNPI pourra à la lecture de vos documents vous indiquer la démarche à suivre car la redevance de l’audiovisuel va généralement de pair avec la taxe d’habitation.

Est-ce que les exploitants de la résidence doivent me rembourser les Taxes d’Ordures Ménagères ? Si oui, comment faire ?

Oui, comme pour l’ensemble des locataires

Il y a lieu d’envoyer par RAR la copie de votre avis d’imposition où figure votre taxe d’ordures ménagères à votre locataire (gestionnaire).

Quels sont les avantages fiscaux dans les résidences de tourisme en cas de travaux ?

La nouvelle réduction d’impôts appliquée aux résidences de tourisme est calculée sur le montant des dépenses des travaux facturés au propriétaire dans la limite de 22 000 €. Elle s’applique pour les gros travaux votés par la copropriété entre 2017 et 2019.

Ce nouvel avantage fiscal des résidences de tourisme est bien évidemment soumis à conditions.

Pour profiter de cette nouvelle incitation fiscale, le contribuable fiscalement domicilié en France doit réaliser des travaux de réhabilitation dans les logements de plus de 15 ans situés dans les résidences de tourisme classées.

Le taux de réduction est plafonné à 20% du montant des dépenses éligibles. Cette nouvelle réduction d’impôts ne peut excéder 4 400 € par logement sur la période d’application du dispositif (2017-2019). L’avantage fiscal ne s’impute pas sur les impositions à taux proportionnels et ne donne lieu ni à remboursement ni à report.

Cette réduction n’est pas cumulable, pour un même logement et au titre de la même année, avec les dispositifs de réduction d’impôts suivants : Outre-Mer, Censi-Bouvard LMNP, et certaines résidences de tourisme classées

Les logements des résidences de tourisme concernées par ce nouvel avantage sont :

  • Les logements achevés depuis au moins 15 ans, à la date d’adoption des travaux par l’assemblée générale (AG) ;
  • Les logements meublés appartenant à une copropriété ou un logement faisant partie d’une résidence de tourisme classée ;
  • Les logements loués pendant 5 ans minimum (à compter de la date d’achèvement des travaux). Le bien doit alors être loué soit à des personnes physiques pendant au moins 12 semaines (si le logement appartient à une copropriété de résidence de tourisme), soit à l’exploitant de la résidence.

Quels sont les travaux qui ouvrent droit à des avantages fiscaux ?

Les dépenses de travaux prises en compte dans le bénéfice fiscal sont :

  • Toutes les dépenses permettant d’améliorer la performance environnementale du logement (pose de portes fenêtres, volets isolants, plafond, murs, planchers…),  et l’acquisition de nouveaux équipements (chauffage, fourniture d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable…) ;
  • Les dépenses visant à faciliter l’accueil de personnes handicapées ;
  • Les dépenses liées aux travaux de ravalement.

Ces dépenses doivent en outre respecter certaines conditions

  • Porter sur l’ensemble de la copropriété ;
  • Etre réalisées par une seule entreprise ;
  • Etre achevées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’accord de l’AG des copropriétaires ;
  • Etre adoptées entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 en AG des copropriétaires.

Notre ancien syndic a été révoqué le 5 juillet et il n‘a toujours pas remis les éléments comptables, listes des propriétaires, etc. au nouveau syndic, pas plus que le montant des appels de provisions encaissés pour le 3ème trimestre ce qui fait que le nouveau syndic n’a aucune trésorerie pour démarrer sa mission. Il se propose de mettre ces pièces à disposition courant septembre. Y a t-il un délai à respecter pour cette communication de pièces ?

Le nouveau syndic désigné doit écrire un courrier RAR à l’ancien syndic lui réclamant les documents de la copropriété et les fonds disponibles.

Préalablement, il y a lieu de vérifier si le PV d’assemblée générale a été rédigé et s’il a été notifié aux copropriétaires.

Le syndic doit transmettre les documents dans les délais indiqués par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ci-après le lien qui résume les obligations de transmission de l’ancien syndic au nouveau.

https://www.justice.fr/fiche/deviennent-documents-copropriete-cas-changement-syndic

Je suis membre du conseil syndical de mon immeuble. L’extranet mis à notre disposition par le syndic ne nous donne accès qu’à quelques informations basiques (nom et coordonnées des copropriétaires), mais pas au règlement de la copropriété ni aux documents relatifs aux assemblées générales (convocations et annexes, procès-verbaux, par exemple…) ou aux factures et appels de charges. À quel texte pouvons-nous nous référer pour faire entendre à notre syndic qu’il n’a pas fait les choses correctement ?

L’article 18-I (al. 10) de la loi du 10 juillet 1965

le syndic professionnel est tenu, depuis le 1er janvier 2015, de « proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’AG prise à la majorité de l’article 25 de la loi. L’extranet est gratuit pour les copropriétaires. Dans un premier temps, c’est le syndic qui détermine quels documents sont accessibles ; ensuite, le conseil syndical peut demander à avoir accès à un plus grand nombre de documents (question à porter devant l’AG – vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10/7/65) – Il n’y a donc pas d’erreur de la part du syndic, il faut bien déterminer quels documents seront accessibles uniquement aux membres du conseil syndical et ceux accessibles aux copropriétaires et mettre la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les documents qui pourraient être accessibles au conseil syndical sont les documents de gestion (ex grand livre des comptes, contrats d’entretien, …), et d’autres documents (rapport moral, CR du conseil syndical, …)

Concernant les documents évolutifs comme le grand livre, le carnet d’entretien ou le relevé des charges il faudrait que les copropriétaires fixent une fréquence de mise à jour.

Nous sommes sollicités par un opérateur de téléphonie en vue d’installer la fibre optique dans notre immeuble. L’installation semble offerte mais existe-t-il, à terme des frais inhérents à la maintenance de ces éléments ?

En dehors des grandes villes ou la fibre est gratuite car payée par l’opérateur, ce sont les collectivités locales qui fibrent à leurs frais et qui ensuite proposent aux opérateurs d’utiliser leur réseau. Des frais peuvent être réclamés pour le raccordement final. Seuls les frais de raccordement sont payants, L’opérateur est tenu de permettre aux autres opérateurs de venir se brancher.

L’installation de la fibre fait l’objet d’une convention de longue durée signée entre le syndicat de copropriétaires et l’opérateur (inscription par le syndic de cette proposition à l’ordre du jour de la prochaine AG – vote majorité simple article 24)

La loi semble t’il oblige à l‘individualisation des consommations eau et chauffage. Qu’en sera-t-il pour les résidences de tourisme ?

Il faut bien relire le règlement de copropriété car les charges d’eau sont réparties en fonction des millièmes si le règlement de copropriété ne prévoit rien. (réponse ministérielle N°38293 JOAN du 3.4.00 p.2153.)

La pose de compteurs individuels d’eau froide.

Oui : loi du 13 décembre 2000 (quand le propriétaire le demande)

Mais :

  • réunion d’une AG
    • vote à la majorité de l’article 25

Ce n’est donc pas obligatoire.

Si c’est uniquement l’individualisation des consommations par la pose de sous compteurs individuels, c’est aux copropriétaires à décider selon la majorité de l’article 24 de la loi (majorité des présents et représentés) si cela n’entraine pas de gros frais.

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