Nous reviendrons prochainement vers vous, lorsque la troisième chambre civile de la Cour de cassation aura émis un avis à la demande du tribunal judiciaire de Chartes en matière de loyers commerciaux en période Covid.

Dans l’attente, nous vous invitons à prendre connaissance d’une synthèse de la situation qui donne lieu à cette demande d’avis, sous le plume de Maître Cécile BENOIT-RENAUDIN (“Loyers commerciaux « covid » : bientôt une position claire de la Cour de cassation ?“).

La séance de la troisième chambre civile de la Cour de cassation portant sur la demande d’avis du Tribunal judiciaire de Chartes est prévue le 5 octobre…

Par un arrêt du 8 juillet 2021 (Cass. 3e civ., 8 juill. 2021, n° 20-15669), la 3e chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcé en matière de rentabilité attendue d’une résidence de tourisme.

Les faits de l’affaire étaient les suivants :
– par contrat de réservation du 31 mars 2008, puis acte authentique de vente du 11 septembre 2008, M. et Mme O. ont acquis, en l’état futur d’achèvement, un appartement dans une résidence de tourisme édifiée par une société civile immobilière (la SCI) et bénéficiant d’un régime fiscal dérogatoire ;
– ils ont consenti un bail commercial à la société X, puis ont conclu un avenant prévoyant une baisse de 30 % du loyer à compter du deuxième trimestre 2010 ;
– le 15 mai 2012, la société X a été mise en redressement judiciaire, puis, le 10 juin 2013, a bénéficié d’un plan de redressement sur dix ans ;
en avril 2013, se plaignant de ce que leur investissement ne bénéficiait pas de la rentabilité promise, M. et Mme O. ont assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts pour dol et manquement au devoir d’information et de conseil.

Mais pour la Cour de cassation :
– la cour d’appel de Grenoble a relevé, dans sa décision du 5 novembre 2019, que la SCI avait déposé au rang des minutes de l’office notarial chargé de la rédaction de l’acte de vente le document d’information exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l’interruption du contrat de bail commercial ;
elle a retenu, d’une part, que les acquéreurs ne pouvaient se méprendre sur la portée de la brochure à caractère promotionnel qui était destinée à traduire le potentiel locatif du bien dans l’hypothèse la plus favorable sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité d’un tel investissement dont la part d’aléa demeure irréductible et, d’autre part, que la station de ski en cause présentait un réel potentiel touristique et qu’il n’était pas démontré que le vendeur et son mandataire étaient en mesure de prévoir la défaillance de l’exploitant avant le déclenchement, par la suite, de la crise économique ayant touché le secteur d’activité des résidences hôtelières ;
– la cour d’appel a pu en déduire que le vendeur et l’agent immobilier n’avaient pas manqué à leur obligation d’information et de conseil.

Le défaut de rentabilité promise n’est pas suffisant à condamner le vendeur et l’agent immobilier dès lors qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation d’information et de conseil dès lors qu’ils ne pouvaient pas prévoir la défaillance d’un exploitant, par exemple dans le cadre d’une crise économique touchant le secteur d’activité des résidences de tourisme.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite “loi ELAN”, et l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, ont procédé à une réforme visant à améliorer la gestion des immeubles en copropriété et à moderniser ses règles d’organisation et de gouvernance.

L’article 209 de la loi impose de mettre en conformité les règlements de copropriété avant le 24 novembre 2021.

Mais toutes les copropriétés ne sont pas concernées.

Sil y en a, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative doivent être identifiées et définies.

Donc, si ces parties communes existent et ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété, vous pouvez être concernés et voici une synthèse par Me Durand : Mise en conformité du règlement de copropriété

En 2013, la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme (FNAPRT) voyait le jour.

Alors, seul le Syndicat National des Résidences de Tourisme et des apparthohels (SNRT), créé en 1982, était l’interlocuteur des pouvoirs publics en matière de résidences de tourisme.

Dorénavant, la FNAPRT est devenue incontournable par sa représentativité des intérêts des propriétaires en résidences de tourisme et résidences gérées qu’elle fédère.

Aujourd’hui, une nouvelle étape apparait nécessaire : permettre aux particuliers isolés d’adhérer directement à la FNAPRT en vue de se constituer en association. Si, dans une première étape, il était nécessaire de les faire adhérer à l’Association des Propriétaires en Résidence de Tourisme (APRT) déjà constituée mais non représentative à l’échelon national, la seconde étape était de constituer un département au sein même de la FNAPRT : c’est ce qui explique la procédure de fusion engagée.

C’est lors de l’AGE du 29 juin 2021 que, tant les membres de la FNAPRT que ceux de l’APRT, ont voté en faveur de cette fusion : 2021 06 29 FNAPRT PV Fusion

Dans les prochains mois, une concertation en vue de l’adaptation des statuts sera proposée afin d’organiser la représentativité des particuliers et des associations.

Retrouvez la présentation de Maître Eric Landot relative à la circulaire “Avenir Montagnes”.

Sont parus au Journal officiel du 30 juin 2021 :

  • un décret n° 2021-839 du 29 juin 2021 proroge au 31 décembre 2021 le dispositif d’avances remboursables et de prêts à taux bonifiés mis en place au bénéfice des PME ainsi que des entreprises de taille intermédiaire fragilisées par la crise, n’ayant pas trouvé de solutions de financement suffisantes auprès de leur partenaire bancaire ou de financeurs privés. La société anonyme Bpifrance SA est chargée de la gestion opérationnelle de ces aides ;
  • et un décret n° 2021-840 du 29 juin 2021 modifie le décret du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité en prévoyant le dispositif pour les mois de juin et juillet 2021. Le nouveau texte met notamment en place une extinction progressive du fonds permettant d’accompagner les entreprises en cette période de levée des mesures sanitaires. Par ailleurs, le texte prévoit la reconduction, pour les mois de juin et juillet 2021, de l’aide à 1500 € pour les entreprises de moins de 50 salariés ayant perdu 50 % de chiffre d’affaires et domiciliées dans les territoires faisant l’objet de mesures de confinement pendant au moins 10 jours au cours de la période mensuelle considérée.

Malgré une activité de la FNAPRT centrée actuellement principalement sur la défense des propriétaires-bailleurs en matière de non-paiement des loyers durant la crise sanitaire, les échanges se poursuivent avec les pouvoirs publics sur de plus vastes sujets concernant les résidences de tourisme.

C’est donc le 15 juin dernier que Louis Margueritte, Directeur de cabinet du Ministre délégué chargé des PME, a convié la FNAPRT à une réunion de travail relative à la lutte des lits froids dans les résidences de montagne.

Pour mémoire, les lits froids sont les logements qui sont rarement occupés par leurs propriétaires car non proposés à la location ou, dans le cas dans nos résidences, sont proposés à la location mais ne trouvent pas de locataires : en d’autres termes, ce sont les appartements vides.

Bien entendu, la FNAPRT a saisi l’occasion pour souligner les difficultés actuelles dont l’Etat ne doit néanmoins pas se désintéresser car tout est est lié dans ce “système des résidences de tourisme”.

Pour la défense de vos intérêts, nous restons fermes sur tout les fronts !

Nous vous informons qu’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) aura lieu, sous forme de visio
Mardi 29 juin 2021 à 18h

en vue de la fusion entre la FNAPRT (association “absorbante”) et l’APRT (association “absorbée”).

A l’issue de cette AGE se tiendra une réunion d’information, pour les personnes concernées, sur la situation de la conciliation PVCP.

Lien de connexion :

https://us02web.zoom.us/meeting/register/tZUvf-2grTIpHNzqMm1zZiwTMa_rJosukIN0

Vous pouvez d’ores et déjà vous inscrire et vous recevrez alors un e-mail de confirmation contenant les instructions pour rejoindre la réunion.

En vue de cette AGE plusieurs documents sont à votre disposition :

Nous vous remercions d’avance pour votre participation !

Une clause d’indexation à effet triennal est valable et la cour d’appel qui estime qu’elle présente un caractère douteux en dénature les termes.

La Cour de cassation confirme le caractère exclusivement contractuel d’une clause d’indexation (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n°20-11878).

Bailleurs et Locataires peuvent convenir de la périodicité qu’ils souhaitent et qui n’est pas nécessairement annuelle.

L’article L. 145-39 du Code de commerce prévoit que par dérogation à la révision légale, qui est au moins triennale, organisée par l’article L. 145-38, il est possible de convenir dans les baux commerciaux d’une clause d’indexation.

L’article L. 145-39 ne définit pas ce qu’il appelle la clause d’échelle mobile ou clause d’indexation :

Article L145-39 du Code de commerce

(modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 11)

En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite Loi Pinel, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Cette clause présente un caractère exclusivement contractuel contenu par les dispositions des articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier relatif au choix de l’indice de référence et à l’équivalence strictes des périodes de variation de l’indice et du loyer.

La clause d’indexation est différente de la révision légale.

La clause d’indexation se reconnaît à sa périodicité prévue par le bail commercial et à la stipulation d’un indice de référence (ILC, ILAT, ICC).

Elle est souvent automatique.

Dans cette affaire, la clause était la suivante :

« Le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Au cas où pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour le rajustement du loyer cesserait d’être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base l’indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi ».

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel de BASSE TERRE. La Cour de cassation relève que l’automaticité de l’indexation était implicitement exprimée par le caractère impératif de l’emploi du futur : « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice du coût de la construction ».

Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux