Nous reviendrons prochainement vers vous, lorsque la troisième chambre civile de la Cour de cassation aura émis un avis à la demande du tribunal judiciaire de Chartes en matière de loyers commerciaux en période Covid.

Dans l’attente, nous vous invitons à prendre connaissance d’une synthèse de la situation qui donne lieu à cette demande d’avis, sous le plume de Maître Cécile BENOIT-RENAUDIN (“Loyers commerciaux « covid » : bientôt une position claire de la Cour de cassation ?“).

La séance de la troisième chambre civile de la Cour de cassation portant sur la demande d’avis du Tribunal judiciaire de Chartes est prévue le 5 octobre…

Sont parus au Journal officiel du 30 juin 2021 :

  • un décret n° 2021-839 du 29 juin 2021 proroge au 31 décembre 2021 le dispositif d’avances remboursables et de prêts à taux bonifiés mis en place au bénéfice des PME ainsi que des entreprises de taille intermédiaire fragilisées par la crise, n’ayant pas trouvé de solutions de financement suffisantes auprès de leur partenaire bancaire ou de financeurs privés. La société anonyme Bpifrance SA est chargée de la gestion opérationnelle de ces aides ;
  • et un décret n° 2021-840 du 29 juin 2021 modifie le décret du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité en prévoyant le dispositif pour les mois de juin et juillet 2021. Le nouveau texte met notamment en place une extinction progressive du fonds permettant d’accompagner les entreprises en cette période de levée des mesures sanitaires. Par ailleurs, le texte prévoit la reconduction, pour les mois de juin et juillet 2021, de l’aide à 1500 € pour les entreprises de moins de 50 salariés ayant perdu 50 % de chiffre d’affaires et domiciliées dans les territoires faisant l’objet de mesures de confinement pendant au moins 10 jours au cours de la période mensuelle considérée.

Malgré une activité de la FNAPRT centrée actuellement principalement sur la défense des propriétaires-bailleurs en matière de non-paiement des loyers durant la crise sanitaire, les échanges se poursuivent avec les pouvoirs publics sur de plus vastes sujets concernant les résidences de tourisme.

C’est donc le 15 juin dernier que Louis Margueritte, Directeur de cabinet du Ministre délégué chargé des PME, a convié la FNAPRT à une réunion de travail relative à la lutte des lits froids dans les résidences de montagne.

Pour mémoire, les lits froids sont les logements qui sont rarement occupés par leurs propriétaires car non proposés à la location ou, dans le cas dans nos résidences, sont proposés à la location mais ne trouvent pas de locataires : en d’autres termes, ce sont les appartements vides.

Bien entendu, la FNAPRT a saisi l’occasion pour souligner les difficultés actuelles dont l’Etat ne doit néanmoins pas se désintéresser car tout est est lié dans ce “système des résidences de tourisme”.

Pour la défense de vos intérêts, nous restons fermes sur tout les fronts !

Une clause d’indexation à effet triennal est valable et la cour d’appel qui estime qu’elle présente un caractère douteux en dénature les termes.

La Cour de cassation confirme le caractère exclusivement contractuel d’une clause d’indexation (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n°20-11878).

Bailleurs et Locataires peuvent convenir de la périodicité qu’ils souhaitent et qui n’est pas nécessairement annuelle.

L’article L. 145-39 du Code de commerce prévoit que par dérogation à la révision légale, qui est au moins triennale, organisée par l’article L. 145-38, il est possible de convenir dans les baux commerciaux d’une clause d’indexation.

L’article L. 145-39 ne définit pas ce qu’il appelle la clause d’échelle mobile ou clause d’indexation :

Article L145-39 du Code de commerce

(modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 11)

En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite Loi Pinel, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Cette clause présente un caractère exclusivement contractuel contenu par les dispositions des articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier relatif au choix de l’indice de référence et à l’équivalence strictes des périodes de variation de l’indice et du loyer.

La clause d’indexation est différente de la révision légale.

La clause d’indexation se reconnaît à sa périodicité prévue par le bail commercial et à la stipulation d’un indice de référence (ILC, ILAT, ICC).

Elle est souvent automatique.

Dans cette affaire, la clause était la suivante :

« Le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Au cas où pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour le rajustement du loyer cesserait d’être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base l’indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi ».

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel de BASSE TERRE. La Cour de cassation relève que l’automaticité de l’indexation était implicitement exprimée par le caractère impératif de l’emploi du futur : « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice du coût de la construction ».

Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux

 

La cour d’appel de Paris écarte la force majeur qui ne peut être invoquée par le locataire commercial au titre de la pandémie de Covid-19 afin de refuser de payer les loyers (CA Paris réf. 12-5-2021 n° 20/14094).

Une nouvelle décision qui s’inscrit dans la ligne de  la jurisprudence de la Cour de cassation…

Un décret n° 2021-310 du 24 mars 2021a mis en place une aide complémentaire au fonds de solidarité en faveur des entreprises dont le niveau de charges fixes est particulièrement élevé.

Il vient d’être modifié par un décret n° 2021-625 du 20 mai 2021 qui prévoit l’institution d’une aide « coûts fixes » saisonnalité et d’une aide « coûts fixes » groupe, ainsi que la prolongation des délais de dépôts des demandes.

Pour tout savoir sur les aides dont bénéficient les exploitants, n’hésitez pas à adhérer à la FNAPRT !