Une clause d’indexation à effet triennal est valable et la cour d’appel qui estime qu’elle présente un caractère douteux en dénature les termes.
La Cour de cassation confirme le caractère exclusivement contractuel d’une clause d’indexation (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n°20-11878).
Bailleurs et Locataires peuvent convenir de la périodicité qu’ils souhaitent et qui n’est pas nécessairement annuelle.
L’article L. 145-39 du Code de commerce prévoit que par dérogation à la révision légale, qui est au moins triennale, organisée par l’article L. 145-38, il est possible de convenir dans les baux commerciaux d’une clause d’indexation.
L’article L. 145-39 ne définit pas ce qu’il appelle la clause d’échelle mobile ou clause d’indexation :
Article L145-39 du Code de commerce
(modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 11)
En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite Loi Pinel, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Cette clause présente un caractère exclusivement contractuel contenu par les dispositions des articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier relatif au choix de l’indice de référence et à l’équivalence strictes des périodes de variation de l’indice et du loyer.
La clause d’indexation est différente de la révision légale.
La clause d’indexation se reconnaît à sa périodicité prévue par le bail commercial et à la stipulation d’un indice de référence (ILC, ILAT, ICC).
Elle est souvent automatique.
Dans cette affaire, la clause était la suivante :
« Le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Au cas où pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour le rajustement du loyer cesserait d’être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base l’indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi ».
La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel de BASSE TERRE. La Cour de cassation relève que l’automaticité de l’indexation était implicitement exprimée par le caractère impératif de l’emploi du futur : « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice du coût de la construction ».
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux
